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Comment choisir un projet EB-5 sécurisé

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5 points essentiels dans la structure d’un projet d’investissement EB-5

Après avoir effectué une due diligence (vérification diligente), recherché toutes les options et déterminé que le programme EB-5 est la bonne voie à prendre, un investisseur est prêt à choisir un projet EB-5. Choisir le bon projet EB-5 (appelé « nouvelle entreprise commerciale » (NCE) dans le programme EB-5) à travers une due diligence bien orientée est crucial pour obtenir la carte verte tout en sécurisant son investissement. On peut également recourir aux conseils d’un avocat spécialisé en immigration dans le processus de due diligence.

Les investisseurs doivent savoir que dans le cadre de la loi 2022 sur la réforme et l’intégrité du programme EB-5, les nouveaux investisseurs EB-5 qui investissent dans les projets ruraux EB-5 bénéficieront d’avantages significatifs, incluant une approbation I-526E accélérée et l’accès aux visas EB-5 réservés. Cela veut dire que les investisseurs des projets ruraux verront leurs candidatures à la carte verte approuvées plus rapidement, et les investisseurs provenant de la Chine, de l’Inde et du Vietnam peuvent éviter les années d’attente pour une nouvelle disponibilité des cartes vertes.

C’est un plaisir pour nous de fournir la structure d’un rapport de due diligence sur un projet EB-5 aux investisseurs qui envisagent de s’engager dans un investissement pour un visa EB-5.

La sélection des projets immobiliers EB-5 à travers la réalisation d’une due diligence E-B5 peut s’avérer être une lourde tâche. En puisant dans ses nombreuses années d’expérience où il a étudié des centaines de projets de centres régionaux, EB5AN a distillé le processus complexe de la due diligence E-B5 en une liste des cinq points incontournables pour quiconque souhaite réaliser une vérification diligente sur un projet EB-5 implanté dans une zone rurale d’emploi ciblée ou une zone urbaine d’emploi ciblée. Chacun de ces cinq volets identifie et explique une question fondamentale sur les deux risques majeurs d’un projet de centre régional EB-5 : (i) le risque migratoire et (ii) le risque financier.

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Téléchargez notre PowerPoint sur la structure
d’investissement dans un projet EB-5

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1. La demande d’approbation I-956F du projet par l’USCIS

Pourquoi est-ce important: lorsqu’un investisseur soumet une demande I-526E pour immigrer dans le cadre du programme EB-5, les services de citoyenneté et d’immigration des États-Unis (USCIS) doivent déterminer si le projet bénéficiaire de l’investissement est qualifié pour le programme EB-5 et est capable de remplir le quota de création d’emplois requis. Les projets doivent soumettre le formulaire I-956F pour demander l’approbation de l’USCIS avant que les investisseurs puissent soumettre leurs demandes I-526E.

Même s’il est possible de soumettre des demandes I-526E avant la validation I-956F d’un projet, les investisseurs d’un projet sans validation I-956F sont soumis à d’énormes risques migratoires : la viabilité économique du projet peut être rejetée, le projet peut être inadéquatement structuré, ou le projet peut être autrement non éligible au programme EB-5. Par contre, les projets détenant la validation I-956F ont déjà été examinés et approuvés par l’USCIS.

L’approbation I-956F et la désignation centre régional, demandée via le formulaire I-956, sont différentes. Seule la validation I-956F signifie que le projet a fait l’objet d’un examen approfondi par l’USCIS. Dans le même temps, il est également important que les investisseurs s’assurent que le centre régional du projet ait obtenu une désignation officielle par l’USCIS via le formulaire I-956.

Les avantages de l’investisseur: les investisseurs qui choisissent un projet validé I-956F savent au moment de leur placement que l’USCIS a déjà examiné la documentation et les états financiers du projet, et a déterminé qu’il est conforme au programme EB-5 et que la méthodologie économique utilisée pour calculer la création d’emplois est cohérente avec les exigences de l’USCIS.

La demande I-526E contient deux types de documentation : la documentation du projet et la documentation de l’investisseur. L’USCIS n’aura pas besoin de réexaminer la documentation du projet, ce qui signifie que l’investisseur n’est pas soumis au risque que le projet ne sera pas approuvé par l’USCIS. Pour les projets validés I-956F, l’USCIS examinera uniquement les informations personnelles de l’investisseur et la documentation des sources de ses fonds en vue de l’adjudication de sa demande I-526E. Avoir une validation I-956F peut accélérer le traitement des demandes I-526E, car les informations à examiner par l’USCIS sont significativement réduites.

Les questions de due diligence à poser :

• Le projet EB-5 a-t-il déjà soumis sa candidature I-956F et reçu la validation I-956F ? Le parrain d’un projet doit être honnête et répondre par oui ou par non. S’il déclare que le projet a reçu la validation I-956F, demandez une copie de la lettre d’approbation de l’USCIS. Tout parrain fiable d’un projet peut fournir cette lettre et sera fier de le faire.
• Le centre régional EB-5 qui parraine le projet a-t-il déjà soumis sa candidature I-956 et reçu la validation I-956 ? Le parrain d’un projet doit être honnête et répondre par oui ou par non à ces deux questions. Si le formulaire I-956 a été approuvé, le parrain du projet doit être en mesure de fournir une copie de la lettre d’approbation de l’USCIS pour sa demande I-956.

2. Le remplissage effectif du quota de création d’emplois EB-5

Pourquoi est-ce important: une fois que l’USCIS a approuvé un projet dans le cadre du programme EB-5 et accepté les demandes I-526E des investisseurs, le projet doit créer au moins 10 emplois par investisseur EB-5 afin que chaque investisseur puisse recevoir sa carte verte. L’approbation I-526E permet à l’investisseur de recevoir une carte verte provisoire, mais pour que ce permis de séjour provisoire puisse devenir permanent, l’investisseur doit soumettre une demande I-829 deux ans après l’approbation I-526E. Cette demande I-829 doit démontrer que le placement de l’investisseur a généré 10 emplois tel qu’il est requis par le programme EB-5.

Pour les projets immobiliers parrainés par un centre régional, la plupart des emplois créés, éligibles au programme EB-5 sont calculés sur les coûts de construction et la génération de revenus — et non sur le nombre d’employés individuels W-2. Des multiplicateurs économiques régionaux sont assignés pour chaque million de dollars de fonds d’investissement dépensés sur les coûts de construction ou chaque million de dollars de revenus générés. Par conséquent, la majorité des emplois EB-5 créés par le projet du centre régional et assignés aux investisseurs EB-5 sont calculés en utilisant le budget de la construction et les revenus estimés tel que mentionné dans le business plan.

Si un projet immobilier est à un stade initial de développement et n’a pas encore créé tous les emplois EB-5 requis au moment de l’investissement EB-5, l’investisseur est soumis à d’énormes risques migratoires parce que le projet peut ne pas avoir suffisamment de capital et être confronté à des retards dans le processus d’augmentation de ce capital, ou échouer à générer des revenus — sachant que chacun de ces cas de figure peut engendrer l’échec du remplissage du quota d’emplois EB-5 requis pour que tous les investisseurs EB-5 puissent recevoir leurs cartes vertes.

Note concernant le financement provisoire: du fait des longs délais d’attente associés au processus EB-5, les parrains de projets EB-5 expérimentés et fiables ont souvent recours à des financements provisoires en attendant les levées de fonds EB-5. L’accès aux financements provisoires est un indicateur positif que le parrain du projet a suffisamment de moyens pour financer le projet sans avoir à lever en partie ou en totalité les fonds EB-5.

Cette approche avantage les investisseurs EB-5 dans la mesure où tous les emplois créés via le financement provisoire sont comptés dans les critères d’emploi EB-5. À travers le financement provisoire, certains, voire tous les emplois requis sont créés avant que les investisseurs EB-5 n’investissent dans le projet. Dans de tels cas, si le projet a également reçu sa validation I-956F, les investisseurs EB-5 peuvent être assurés, avant même d’effectuer leurs placements, que le projet a déjà créé tous les emplois et rempli les exigences pour l’obtention des cartes vertes permanentes.

Les avantages de l’investisseur: les projets dont les travaux sont en cours et qui ont dépensé des sommes importantes — incluant l’usage du financement provisoire — ont déjà créé un bassin d’emplois pour les investisseurs EB-5. De tels projets offrent la sécurité d’un avancement substantiel des travaux et l’assurance que le quota d’emplois EB-5 requis pour que les investisseurs obtiennent leurs cartes vertes sera rempli.

Les questions de due diligence à poser :

• Les travaux du projet ont-ils déjà commencé ? Les investisseurs doivent se méfier des projets dont les travaux n’ont pas encore démarré. Beaucoup de promoteurs immobiliers utilisent un business plan dépendant des fonds EB-5 qui ne démarrera pas avant d’avoir rassemblé ces fonds. Dans de tels cas, si le projet ne parvient pas à lever les fonds EB-5, il est voué à l’échec.
• Y a-t-il suffisamment d’emplois EB-5 créés pour tous les investisseurs dans le projet ? Les projets les plus fiables devront non seulement avoir commencé leurs travaux, mais aussi être à un stade de construction suffisamment avancé pour créer les emplois requis pour tous les investisseurs EB-5. Ces projets ont effectivement éliminé les risques liés à l’immigration.
• Quel est le nombre d’emplois générés par les travaux de construction seuls, excluant la génération de revenus ? Plus un centre de projet régional repose sa création d’emplois EB-5 sur les coûts de construction, plus grande sera la certitude que les emplois EB-5 seront créés. Si la création d’emplois EB-5 dépend des futurs revenus, le risque migratoire est plus élevé pour les investisseurs EB-5, car non seulement les coûts de construction du projet de centre régional doivent correspondre à son budget, mais ses revenus doivent aussi atteindre les estimations prévues. La projection des revenus se fait sur plusieurs années dans le futur et peut ne pas avoir adéquatement pris en compte les changements du marché ou d’autres facteurs.
• Si le projet est déjà en cours de construction, y a-t-il assez de fonds disponibles pour achever le projet et créer la totalité des emplois prévus ? Les investisseurs doivent se méfier des projets de centres régionaux qui affichent des retards ou des travaux qui traînent sur une très longue période. Les calendriers appropriés des travaux de construction peuvent varier en fonction de leurs classes d’actif, de leurs tailles et de leurs emplacements.

3. Une structure du capital adéquatement structurée

Pourquoi est-ce important: la structure du capital d’un projet de centre régional est la combinaison de ses sources de financements. Pour les projets immobiliers EB-5, la structure du capital est généralement répartie en trois types de financement : le financement par une banque en prêts privilégiés, le financement par projet EB-5 — habituellement en deuxième position à titre de dette mezzanine ou d’actions privilégiées — et le financement par fonds propres du promoteur. Comprendre la façon dont la structure du capital est structurée ainsi que le pourcentage du financement déjà engagé, offre une idée du risque économique du projet. Les principaux risques sont les suivants :

• Aucun financement bancaire n’a été accordé. Certains projets peuvent avoir obtenu uniquement une lettre d’engagement ou ne pas avoir obtenu de financement bancaire pour d’autres raisons. Dans de tels cas, les investisseurs EB-5 assument le risque que la banque ne financera pas le projet. Sans le financement bancaire, qui constitue souvent la plus grande partie du capital d’un projet, le projet semble être voué à l’échec.
• Aucun fonds propre du promoteur n’est engagé. Certains promoteurs de projet peuvent ne pas engager de fonds propres avant que les fonds EB-5 soient entièrement levés et engagés. Cela pourrait indiquer que le promoteur se méfie des risques du projet et tentera sa chance avec l’argent d’autres entités, ou qu’il n’a pas d’autre alternative et ne peut achever le projet sans les fonds EB-5.
• Les fonds propres engagés par le promoteur sont trop minimes. Travailler avec des promoteurs qui ne contribuent à un projet qu’à un montant nominal de fonds — par exemple 5 % du coût total — peut augmenter les risques à la fois financiers et migratoires des investisseurs EB-5. De tels promoteurs n’ont pas pris suffisamment de risque pour essayer de limiter et de réduire l’ensemble des risques du projet. Nous recommandons de chercher un projet ayant au minimum 10 % de son capital engagé financés par les fonds propres du promoteur.

Les avantages de l’investisseur: investir dans un projet adéquatement structuré qui est partiellement ou entièrement financé par un promoteur bien capitalisé augmentera la probabilité pour les investisseurs d’obtenir leurs cartes vertes permanentes. Cela augmente également la probabilité que l’investisseur sera finalement remboursé à l’échéance du prêt ou au terme de la période de placement. Les opportunités de sortie sont disponibles pour les projets achevés, mais les projets inachevés ou les projets qui stagnent n’ont pas de sorties favorables pour les investisseurs EB-5.

Les questions de due diligence à poser :

• Quelle est la structure du capital du projet EB-5 ? La structure du capital est souvent représentée en pourcentages et en chiffres. Par exemple, pour un projet qui coûte 100 millions de dollars, une structure typique de capital peut être répartie comme suit : 65 % en financement privilégié (65 M$), 15 % en financement mezzanine EB-5 (15 M$), et 20 % en fonds propres du promoteurs (20 M$). En général, les investisseurs EB-5 devraient éviter les projets financés à plus de 50 % par des fonds EB-5 dans leur structure du capital, ainsi que les projets qui n’ont pas recours au financement d’une banque tierce.
• Un prêt privilégié a-t-il été accordé, et si oui, à quel montant ? Les lettres d’engagement et les lettres d’intention ne sont pas contraignantes. Les investisseurs doivent s’assurer qu’un accord de prêt privilégié a été conclu avec une institution financière de bonne réputation. Selon la classe d’actif, certains promoteurs peuvent avoir de bonnes relations avec les établissements prêteurs et ne conclure le prêt que plus tard dans le processus s’ils ont un bilan positif.
• Des fonds propres du promoteur ont-ils été engagés ? Les investisseurs doivent demander une copie de la lettre d’intention du promoteur et toute autre preuve que le promoteur a engagé les fonds propres déclarés dans le projet. Si le terrain a été acheté et que les travaux ont commencé avant les investissements EB-5, c’est un bon signe que des fonds propres ont été engagés.
• Le montant des fonds propres du promoteur est-il trop minime ? Généralement, des fonds propres d’un promoteur inférieurs à 10 % de la structure du capital indique que le promoteur n’a pas pris suffisamment de risque pour limiter les risques du projet.

4. Une stratégie de sortie viable

Pourquoi est-ce important: la stratégie de sortie d’un projet est la manière dont le projet va générer des revenus — notamment, suffisamment de revenus pour rembourser les fonds d’investissement EB-5. Beaucoup de projets EB-5 sont structurés comme des projets immobiliers, parce que les projets immobiliers ont des biens durables à titre de collatéral et une stratégie de sortie relativement facile à comprendre dans un marché connu et mature.

Bien que les investissements émergents, de capital-risque et spéculatifs peuvent être qualifiés pour le programme EB-5, ils ne constituent généralement pas un bon choix à cause des risques financiers plus grands qu’ils comportent. Miser sur des investissements spéculatifs peut être pertinent pour ceux qui courent après des profits élevés, mais de tels investissements ne sont pas pertinents pour les investisseurs EB-5 qui veulent s’assurer d’obtenir la carte verte et sécuriser la récupération de leurs fonds à une période définie.

Les avantages de l’investisseur: une stratégie de sortie clairement définie et viable est cruciale pour le remboursement du fonds de l’investisseur EB-5. Avec un promoteur fiable ayant un historique probant de remboursements et de sorties, les probabilités de reversement des fonds d’investissement EB-5 auprès des investisseurs sont accrues. L’historique d’un centre régional indique également son engagement à rembourser les investisseurs.

Les question de due diligence à poser ::

• Quelle est la stratégie de sortie pour le projet EB-5 et les investisseurs EB-5 ? Les projets immobiliers utilisent généralement deux types de stratégie de sortie : la vente du projet ou le refinancement des actifs une fois que les opérations sont stabilisées. Dans le premier cas, les investisseurs doivent évaluer les probabilités, le calendrier et les prix de vente du projet achevé. Pour le refinancement, les investisseurs doivent évaluer les chances que le projet soit bien géré et génère suffisamment de valeur.
• Si la stratégie de sortie repose sur la vente d’unités d’habitation, à quels prix une tierce partie estime-t-elle leurs ventes après leur achèvement ? Les parrains de projet fiables reçoivent des estimations pour les projets à vendre après leur achèvement.
• Outre cela, quel est le plan de redéploiement des fonds après la vente des unités ? Le redéploiement des fonds d’investissement est un sujet important dans une due diligence EB5, et avoir un plan clairement défini en place est crucial pour assurer l’obtention de la carte verte.
• Si la stratégie de sortie repose sur le refinancement après les opérations, quelles sont les prévisions des revenus et des coûts ? Les promoteurs de projet fiables ont des projections et des pro formas sur les coûts et les revenus prévus, qui sont basés sur les estimations et les données d’une tierce partie.
• Le promoteur ou le parrain du projet a-t-il déjà vendu ou refinancé des projets similaires dans le passé, et ces projets antérieurs ont-ils atteint les objectifs financiers prévus ? Les promoteurs de projet fiables ont déjà mené à bien des projets similaires, avec des hypothèses financières prudentes qui ont soit atteint, soit dépassé les prix de vente ou les hypothèses de stratégie de sortie.

5. Les garanties et les protections

Pourquoi est-ce important: dans le cadre du processus d’une due diligence EB-5, les investisseurs doivent rechercher des projets bien structurés qui incluent typiquement certaines dispositions de garantie et de protection pour les investisseurs afin de limiter les risques financiers et migratoires. Voici quelques-unes des garanties et des protections usuelles :

• Une garantie de remboursement sur non-validation I-526E permet de s’assurer que si la demande I-526E d’un investisseur EB-5 est refusée, son investissement EB-5 lui sera remboursé. Sans cette garantie, ce refus peut signifier que les placements de l’investisseur sont maintenus dans le projet pour une période étendue, sans perspective d’obtention de la carte verte et avec un remboursement minime, voire inexistant. la garantie de remboursement en cas de non-validation d’une demande I-526E doit être cautionnée par une entité solide et bien capitalisée, ce qui permet d’assurer à l’investisseur que ses fonds lui seront remboursés rapidement en cas de non-validation I-526E.
• Une garantie d’achèvement vous assure que le promoteur financera tous les surcoûts du projet qui excèderont le montant du budget prévu. Les promoteurs qui disposent d’un prêt bancaire privilégié devraient toujours avoir ce type de garantie. Sans cela, les surcoûts peuvent engendrer des retards ou le non-achèvement du projet.
• Les délais de remboursement vous assurent un remboursement sur un échéancier clairement défini. Les projets ont généralement des conditions de prêt, mais celles-ci peuvent permettre des extensions pour de longues périodes, voire indéfiniment. Elles peuvent également inclure des options de conversion en actions. Dans de tels cas, le parrain du projet peut être habilité à garder les fonds EB-5 investis même après que les investisseurs ont reçu leurs cartes vertes. Les projets bien structurés requièrent généralement le remboursement des fonds dans une période définie qui suit l’obtention de la carte verte permanente par l’investisseur EB-5, ou, mieux encore, dès que l’investisseur a soumis sa demande I-829.

Les avantages de l’investisseur: les garanties et les protections sont toujours dans l’intérêt des investisseurs. Leur absence peut s’avérer préoccupante ou indiquer un niveau élevé des risques migratoires et financiers.

Les questions de due diligence à poser :

• Le projet rembourse-t-il entièrement le capital de l’investisseur EB-5 en cas de refus d’une demande I-526E ? Les projets EB-5 solides ont un plan clairement défini pour rembourser les investisseurs en cas de refus de leurs demandes I-526E.
• Le projet offre-t-il une garantie d’achèvement ? Une garantie d’achèvement réduit les risques liés à la création d’emplois et les risques financiers, dans la mesure où un projet de construction entièrement achevé a largement plus de valeur qu’un projet partiellement achevé, et tous les emplois liés à la construction seront créés si le projet achève ses travaux.
• Quels sont les délais de remboursement ? Les projets EB-5 solides ont une durée d’investissement clairement définie avec une flexibilité minimale permettant au promoteur d’étendre ou de reporter le remboursement du capital de l’investisseur EB-5.
• Quelles sont les conditions du prêt ? Les conditions du prêt doivent être clairement définies et répondre aux exigences de l’USCIS pour le maintien à risque des fonds d’investissement EB-5.
• L’offre inclut-elle une option ou une habilitation à convertir le prêt en actions sans le consentement de l’investisseur EB-5 ? Certains projets ont ce type de conversion des prêts en actions, ce qui peut induire gravement en erreur les investisseurs EB-5. Les investisseurs doivent être méfiants et confirmer l’existence ou non de ce type d’option de conversion.
• Quelles sont les autres garanties et protections offertes dans le projet ? Les projets solides offrent de multiples garanties et autres protections aux investisseurs EB-5 afin de réduire les risques financiers et migratoires.

Note concernant les garanties de remboursement du capital: certains projets peuvent garantir le remboursement du capital d’investissement des investisseurs EB-5. De telles garanties sont susceptibles d’accroître l’approfondissement de l’examen de l’USCIS et même d’engendrer un refus, car elles sont en conflit direct avec l’exigence d’un investissement « à risque » du programme EB-5. Les investisseurs doivent effectuer une due diligence E-B5 minutieuse afin de relever la façon dont ces garanties sont formulées et de déterminer si elles sont susceptibles d’être acceptées ou non par l’USCIS. En général, nous déconseillons d’investir dans des projets offrant des garanties de remboursement.

Note concernant le remboursement des fonds EB-5 avec des biens immobiliers: certains projets peuvent proposer aux investisseurs de les rembourser en leur octroyant des maisons ou des unités d’habitation dans un immeuble en copropriété. Ici encore, l’USCIS n’approuve généralement pas ce type de remboursement, car il est en conflit avec l’exigence d’investissement à risque du programme. Si de tels projets ont été acceptés dans le passé grâce à des structures trompeuses qui déjouaient l’attention de l’USCIS, l’USCIS est désormais plus vigilant et redouble d’efforts pour invalider de tels procédés malhonnêtes visant l’obtention de la carte verte. Nous déconseillons d’investir dans des projets qui promettent un bien immobilier à titre de remboursement d’un fonds EB-5.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]