Cách chọn một dự án EB-5 an toàn
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row height=”auto” css=”%7B%22default%22%3A%7B%22padding-top%22%3A%2250%22%2C%22padding-bottom%22%3A%2250%22%7D%7D” el_class=”things-matter”][vc_column][us_image image=”54372″ size=”full” align=”center”][/vc_column][/vc_row][vc_row height=”auto” css=”%7B%22default%22%3A%7B%22padding-top%22%3A%2230%22%2C%22padding-bottom%22%3A%2230%22%7D%7D” el_class=”things-matter”][vc_column][vc_column_text]05 Điều Quan Trọng – Cơ Cấu Đầu Tư Dự Án EB-5
Sau khi tiến hành thẩm định, nghiên cứu tất cả các phương án và xác định rằng chương trình EB-5 là con đường đúng đắn phía trước, nhà đầu tư đã sẵn sàng để chọn một dự án EB-5. Việc lựa chọn một dự án phù hợp, hay còn được biết đến trong chương trình EB-5 với tư cách là một doanh nghiệp thương mại mới, thông qua quá trình thẩm định là điều rất quan trọng để có được Thẻ xanh đồng thời bảo vệ vốn của nhà đầu tư. Các hướng dẫn của luật sư di trú cũng có thể được sử dụng trong quá trình thẩm định này.
Nhà đầu tư nên hiểu rằng theo Đạo luật Cải cách EB-5 năm 2022, nhà đầu tư EB-5 mới đầu tư vào các dự án EB-5 ở nông thôn sẽ nhận được những lợi ích đáng kể, bao gồm việc được phê duyệt I-526E nhanh hơn và tiếp cận với nguồn cung thị thực EB-5 mới được dành riêng. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư vào các dự án nông thôn sẽ được phê duyệt đơn xin thẻ xanh nhanh hơn và các nhà đầu tư từ Trung Quốc, Ấn Độ và Việt Nam có thể tránh được sự chậm trễ kéo dài nhiều năm trong việc chờ cấp thẻ xanh.
Chúng tôi rất hân hạnh được chia sẻ cơ cấu thẩm định dự án EB-5 của chúng tôi dành cho các nhà đầu tư đang cân nhắc theo đuổi khoản đầu tư thị thực EB-5.
Việc lựa chọn và tiến hành thẩm định cho các dự án bất động sản EB-5 có thể là một nhiệm vụ khó khăn. Dựa trên nhiều năm kinh nghiệm xem xét hàng trăm dự án trung tâm vùng chỉ định, EB5AN đã chắt lọc từ quy trình thẩm định EB5 phức tạp ra thành một danh sách 05 điều quan trọng nhất đối với bất kỳ ai trong việc tiến hành thẩm định dự án EB-5 thuộc khu vực việc làm mục tiêu nông thôn hoặc khu vực việc làm mục tiêu đô thị Mỗi điều quan trọng này nhằm xác định và giải thích một vấn đề cốt lõi liên quan đến hai loại rủi ro chính của bất kỳ dự án trung tâm vùng chỉ định EB-5 nào: (i) rủi ro định cư và (ii) rủi ro tài chính..
1. Phê duyệt yêu cầu dự án I-956F từ USCIS
2. Tạo đủ việc làm EB-5
3. Vốn được cấu trúc hợp lý
4. Chiến lược rút lui khả thi
5. Các bảo đảm và biện pháp bảo vệ
Tải xuống file PowerPoint Cơ cấu Đầu tư Dự án EB-5 của chúng tôi
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row css=”%7B%22default%22%3A%7B%22padding-top%22%3A%2220px%22%2C%22padding-bottom%22%3A%2220px%22%7D%7D” el_class=”flagvid”][vc_column][vc_column_text] [/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]1. Phê duyệt yêu cầu dự án I-956F từ USCIS
Tại sao lại quan trọng: Khi nhà đầu tư nộp đơn I-526E để xin định cư theo chương trình EB-5, Sở Di Trú Mỹ (USCIS) phải xác định xem dự án nhận đầu tư có đủ điều kiện cho EB-5 hay không và dự kiến sẽ tạo ra số việc làm theo yêu cầu hay không. Các dự án phải nộp Đơn I-956F để xin phê duyệt từ USCIS trước khi nhà đầu tư có thể nộp đơn I-526E.
Mặc dù nhà đầu tư có thể nộp đơn I-526E trước khi đơn I-956F của dự án được phê duyệt, tuy nhiên nhà đầu tư vào dự án không được phê duyệt I-956F phải đối mặt với rủi ro lớn hơn về mặt định cư, cụ thể như những phân tích về mặt kinh tế của dự án có thể bị từ chối, dự án có thể được cấu trúc không đúng cách, hoặc dự án có thể không đủ điều kiện theo chương trình EB-5. Mặt khác, dự án đã có phê duyệt I-956F nghĩa là dự án đó đã được USCIS xem xét và phê duyệt.
Phê duyệt I-956F và việc chỉ định trung tâm vùng chỉ định thông qua Đơn I-956, là không giống nhau. Có phê duyệt dự án I-956F nghĩa là bản thân dự án đó đã vượt qua được sự xem xét kỹ lưỡng của USCIS. Cũng như vậy, điều quan trọng đối với các nhà đầu tư là phải đảm bảo rằng trung tâm vùng chỉ định của dự án đã được USCIS chỉ định chính thức thông qua Đơn I-956.
Lợi ích của nhà đầu tư: Nhà đầu tư chọn dự án đã có phê duyệt I-956F biết rõ tại thời điểm đầu tư rằng USCIS đã xem xét tài liệu dự án, báo cáo tài chính và xác định rằng dự án đó tuân thủ chương trình EB-5 và phương pháp được sử dụng để tính toán số việc làm được tạo ra phù hợp với yêu cầu của USCIS.
Đơn I-526E chỉ chứa hai loại tài liệu: tài liệu dự án và tài liệu nhà đầu tư. USCIS sẽ không cần xem xét lại tài liệu dự án, điều đó có nghĩa là nhà đầu tư không phải chịu rủi ro rằng dự án có thể không được USCIS chấp thuận. Đối với các dự án đã có phê duyệt I-956F, USCIS sẽ chỉ xem xét thông tin của nhà đầu tư và tài liệu về nguồn tiền khi xét duyệt đơn I-526E. Đã có phê duyệt I-956F có thể giúp thời gian xử lý đơn I-526E nhanh hơn vì lượng thông tin cần được USCIS xem xét đã giảm đi đáng kể.
Các câu hỏi thẩm định cần đặt ra:
- Dự án EB-5 đã nộp và nhận được phê duyệt cho đơn I-956F chưa? Nhà bảo trợ dự án phải thẳng thắn và trung thực, trả lời có hoặc không. Nếu nhà bảo trợ tuyên bố dự án đã được phê duyệt I-956F, hãy yêu cầu bản sao thư phê duyệt chính thức của USCIS. Bất kỳ nhà bảo trợ dự án có uy tín nào cũng có thể cung cấp thư và sẽ tự hào khi làm điều đó.
- Trung tâm vùng chỉ định EB-5 bảo trợ cho dự án đã nộp và nhận được phê duyệt cho đơn I-956 chưa? Nhà bảo trợ dự án phải thẳng thắn và trung thực, trả lời có hoặc không cho cả hai câu hỏi. Nếu Đơn I-956 đã được phê duyệt, nhà bảo trợ dự án có thể cung cấp bản sao thư chấp thuận Đơn I-956 của USCIS.
2. Tạo đủ việc làm EB-5
Tại sao lại quan trọng: Sau khi USCIS đã phê duyệt một dự án theo chương trình EB-5 và chấp nhận đơn I-526E của nhà đầu tư, dự án phải tạo ra ít nhất 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư EB-5 để mỗi nhà đầu tư có thể nhận được Thẻ xanh vĩnh viễn. Có được phê duyệt I-526E nghĩa là nhà đầu tư có được một Thẻ xanh tạm thời, nhưng để nơi cư trú tạm thời trở thành thường trú, nhà đầu tư phải nộp Đơn I-829 hai năm sau khi I-526E được phê duyệt. Đơn I-829 phải chứng minh rằng khoản đầu tư của nhà đầu tư đã tạo ra 10 việc làm theo yêu cầu của chương trình EB-5.
Đối với các dự án bất động sản do trung tâm vùng chỉ định bảo trợ, hầu hết các việc làm đủ điều kiện EB-5 được tạo ra đều được tính toán dựa trên chi phí xây dựng và tạo doanh thu chứ không dựa trên số lượng nhân viên W-2 riêng lẻ. Nhân tử nền tảng kinh tế khu vực được ấn định cho mỗi 1 triệu đô la vốn đầu tư chi cho chi phí xây dựng hoặc 1 triệu đô la doanh thu mới tạo ra. Do đó, hầu hết việc làm EB-5 ước tính do dự án trung tâm vùng chỉ định tạo ra và chia cho mỗi nhà đầu tư EB-5 đều được tính toán bằng ngân sách xây dựng của dự án và doanh thu ước tính như đã đề ra trong kế hoạch kinh doanh.
Nếu một dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển ban đầu và chưa tạo ra tất cả các việc làm EB-5 cần thiết tại thời điểm đầu tư EB-5, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn hơn về mặt định cư vì dự án có thể thiếu vốn, phải đối mặt với sự chậm trễ trong việc chi tiêu số vốn đó hoặc không tạo ra doanh thu như mong đợi—bất kỳ điều nào nêu trên cũng có thể dẫn đến việc không tạo được số lượng việc làm EB-5 cần thiết để đảm bảo tất cả các nhà đầu tư EB-5 nhận được Thẻ Xanh vĩnh viễn.
Lưu ý về khoản tài trợ bắc cầu: Do thời gian chờ đợi lâu liên quan đến quy trình EB-5, các nhà bảo trợ dự án có uy tín và kinh nghiệm thường sử dụng khoản tài trợ bắc cầu cho các dự án cùng lúc với việc huy động vốn EB-5. Khả năng tiếp cận nguồn tài trợ bắc cầu là một dấu hiệu tích cực cho thấy nhà bảo trợ dự án có đủ nguồn tài chính để tài trợ cho dự án mà không cần huy động toàn bộ hoặc bất kỳ khoản vốn EB-5 nào.
Cách tiếp cận này mang lại lợi ích cho nhà đầu tư EB-5 vì tất cả các việc làm được tạo ra bằng nguồn tài trợ bắc cầu đều được tính vào yêu cầu tạo việc làm EB-5. Thông qua tài trợ bắc cầu, một số, hoặc thậm chí tất cả, các việc làm theo yêu cầu có thể được tạo ra trước khi bất kỳ nhà đầu tư EB-5 nào thực hiện đầu tư. Trong những trường hợp như vậy, nếu dự án cũng đã nhận được sự chấp thuận cho đơn I-956F, nhà đầu tư EB-5 có thể yên tâm rằng dự án đã tạo ra tất cả việc làm và đáp ứng mọi yêu cầu về Thẻ Xanh vĩnh viễn ngay cả trước khi thực hiện đầu tư.
Lợi ích của nhà đầu tư: Các dự án đang được xây dựng và đã chi một lượng vốn đáng kể, bao gồm cả việc sử dụng nguồn tài trợ bắc cầu, là những dự án đã tạo ra nhiều việc làm cho các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Những dự án như vậy mang lại sự đảm bảo cho việc hoàn thành dự án sớm và đảm bảo rằng số lượng việc làm theo yêu cầu sẽ được tạo ra cho các nhà đầu tư EB-5 để nhận được Thẻ xanh vĩnh viễn.
Các câu hỏi thẩm định cần đặt ra:
- Dự án đã bắt đầu xây dựng chưa? Nhà đầu tư nên thận trọng với những dự án chưa được xây dựng. Nhiều nhà phát triển dự án sử dụng kế hoạch kinh doanh phụ thuộc vào vốn EB-5 và sẽ không khởi công trước khi đảm bảo các khoản đầu tư này. Trong những trường hợp như vậy, nếu dự án không huy động được vốn EB-5 thì dự án sẽ thất bại.
- Đã tạo đủ việc làm cho tất cả các nhà đầu tư EB-5 trong dự án chưa? Các dự án an toàn nhất sẽ không chỉ đã bắt đầu xây dựng mà còn tiến triển đủ xa trong quá trình xây dựng để tạo ra việc làm theo yêu cầu cho tất cả các nhà đầu tư EB-5. Những dự án như vậy đã loại bỏ một cách hiệu quả các rủi ro về mặt định cư.
- Bao nhiêu số việc làm sẽ có chỉ từ hoạt động xây dựng chứ không phải từ hoạt động tạo doanh thu? Dự án trung tâm vùng chỉ định càng phụ thuộc vào chi tiêu xây dựng để tạo việc làm EB-5 thì càng chắc chắn rằng sẽ có đủ việc làm EB-5 được tạo ra. Nếu việc tạo việc làm EB-5 phụ thuộc vào doanh thu trong tương lai thì rủi ro về mặt định cư đối với các nhà đầu tư EB-5 sẽ cao hơn vì không chỉ hoạt động chi tiêu xây dựng của dự án trung tâm vùng chỉ định phải phù hợp với ngân sách mà doanh thu của dự án cũng phải đáp ứng được kỳ vọng. Doanh thu được dự kiến trong nhiều năm trong tương lai và có thể không tính toán đầy đủ những thay đổi của thị trường hoặc các yếu tố khác.
- Nếu dự án đang được xây dựng, liệu có đủ vốn để hoàn thành dự án và tạo ra tổng số việc làm dự kiến không? Các nhà đầu tư nên cảnh giác với các dự án trung tâm vùng chỉ định bị trì hoãn hoặc “đang được xây dựng” trong thời gian dài. Các mốc thời gian xây dựng hợp lý sẽ khác nhau tùy theo loại bất động sản, quy mô và vị trí.
3. Vốn được cấu trúc hợp lý
Tại sao lại quan trọng: Nguồn vốn của dự án trung tâm vùng chỉ định là một nguồn tài chính tổng hợp của dự án đó. Đối với các dự án bất động sản EB-5, nguồn vốn thường được chia thành nguồn vốn vay cao cấp từ ngân hàng, nguồn vốn EB-5 (thường ở vị trí thứ hai với tư cách là khoản nợ hạng hai hoặc vốn cổ phần ưu đãi), và nguồn vốn chủ sở hữu từ nhà phát triển dự án. Hiểu cách cấu trúc vốn và số tiền đã được cam kết cấp vốn sẽ mang đến một cái nhìn sâu sắc về rủi ro kinh tế của một dự án. Những rủi ro chính như sau:
- Không có nguồn tài trợ ngân hàng nào được giải ngân. Một số dự án có thể chỉ có thư cam kết hoặc có thể thiếu nguồn tài chính ngân hàng vì những lý do khác. Trong những trường hợp như vậy, nhà đầu tư EB-5 phải chịu rủi ro rằng ngân hàng sẽ không tài trợ cho dự án. Nếu không có nguồn tài trợ từ ngân hàng, vốn dĩ là nguồn vốn chiếm phần lớn vốn cho thương vụ, dự án có thể sẽ thất bại.
- Không có vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án được cam kết. Một số nhà phát triển dự án có thể không cam kết vốn chủ sở hữu cho đến khi vốn EB-5 được huy động và cam kết đầy đủ. Điều này có thể cho thấy rằng nhà phát triển dự án thận trọng với rủi ro của dự án và sẽ chỉ mạo hiểm bằng tiền của người khác hoặc nhà phát triển dự án không có giải pháp thay thế và không thể hoàn thành dự án nếu không có vốn EB-5.
- Lượng vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án quá nhỏ. Làm việc với các nhà phát triển dự án chỉ đóng góp một lượng vốn danh nghĩa cho dự án, chẳng hạn như 5% tổng chi phí, có thể làm tăng cả rủi ro định cư và rủi ro tài chính cho các nhà đầu tư EB-5. Những nhà phát triển dự án như vậy đã không chấp nhận đủ rủi ro để cố gắng giảm nhẹ rủi ro tổng thể của dự án. Chúng tôi khuyên quý vị nên tìm kiếm các dự án có vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án được cam kết tối thiểu là 10%.
Lợi ích của nhà đầu tư: Đầu tư vào một dự án có cấu trúc phù hợp đã được cấp vốn một phần hoặc toàn bộ bởi một nhà phát triển dự án có uy tín và có vốn tốt sẽ làm tăng khả năng cho các nhà đầu tư để nhận được Thẻ xanh vĩnh viễn. Điều này cũng làm tăng khả năng vốn của nhà đầu tư cuối cùng sẽ được hoàn trả khi kết thúc thời hạn vay hoặc đầu tư. Cơ hội rút lui luôn có cho các dự án đã hoàn thành, nhưng các dự án chưa hoàn thành hoặc bị đình trệ thì sẽ không có cơ hội rút lui thuận lợi cho các nhà đầu tư EB-5.
Các câu hỏi thẩm định cần đặt ra:
- Vốn đầu tư cho dự án EB-5 là bao nhiêu? Vốn đầu tư thường được phản ánh bằng cả tỷ lệ phần trăm và con số. Ví dụ: đối với một dự án trị giá 100 triệu đô la, nguồn vốn thông thường có thể có là 65% nguồn tài trợ cao cấp (65 triệu đô), 15% nguồn tài trợ hạng hai EB-5 (15 triệu đô) và 20% vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án (20 triệu đô). Nhìn chung, nhà đầu tư EB-5 nên tránh xa các dự án có nguồn vốn EB-5 trên 50% trong tổng vốn và các dự án không sử dụng nguồn tài trợ từ ngân hàng độc lập.
- Có được khoản vay cao cấp không và nếu có thì số tiền đã được giải ngân là bao nhiêu? Thư cam kết và thư bày tỏ ý định không có tính ràng buộc. Nhà đầu tư nên đảm bảo rằng có hợp đồng cho vay cao cấp đã được ký kết với một tổ chức tài chính có uy tín. Tùy thuộc vào loại tài sản, một số nhà phát triển dự án có thể có mối quan hệ chặt chẽ với bên cho vay và chỉ cần có khoản vay sau này trong quá trình phát triển dự án nếu nhà phát triển dự án có bảng cân đối kế toán đầy đủ.
- Vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án đã được cam kết chưa? Nhà đầu tư nên yêu cầu một bản sao thư cam kết vốn chủ sở hữu từ nhà phát triển dự án và các bằng chứng khác cho thấy nhà phát triển dự án đã cam kết vốn chủ sở hữu đã nêu cho dự án. Nếu đất đã được mua và việc xây dựng đã được bắt đầu trước khi đầu tư EB-5 thì đây là tín hiệu mạnh mẽ về việc vốn chủ sở hữu đã được cam kết.
- Số vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án có quá ít không? Nói chung, số vốn chủ sở hữu của nhà phát triển dự án dưới 10% cho thấy nhà phát triển dự án chưa chịu đủ rủi ro để giảm thiểu rủi ro của dự án.
4. Chiến lược rút lui khả thi
Tại sao lại quan trọng: Chiến lược rút lui của một dự án là cách thức dự án sẽ kiếm được tiền như thế nào, cụ thể là kiếm đủ tiền để hoàn trả cho toàn bộ vốn đầu tư EB-5. Nhiều dự án EB-5 được cấu trúc như các dự án bất động sản vì các dự án bất động sản có tài sản cố định làm tài sản thế chấp và một chiến lược rút lui tương đối dễ hiểu trong một thị trường trưởng thành và đã quá nổi tiếng.
Mặc dù các khoản đầu tư mới nổi, đầu tư mạo hiểm và đầu cơ có thể đủ điều kiện tham gia chương trình EB-5 nhưng chúng thường không phù hợp vì rủi ro tài chính lớn hơn liên quan đến các khoản đầu tư đó. Đánh bạc bằng các khoản đầu tư mang tính đầu cơ sẽ có ý nghĩa đối với những người theo đuổi lợi nhuận cao, nhưng những khoản đầu tư đó không có ý nghĩa đối với nhà đầu tư EB-5 vì nhà đầu tư EB-5 muốn đảm bảo rằng họ nhận được Thẻ xanh và bảo vệ việc hoàn vốn trong một khoảng thời gian xác định.
Lợi ích của nhà đầu tư: Một chiến lược rút lui khả thi và được xác định rõ ràng thì rất quan trọng đối với việc thu hồi vốn của nhà đầu tư EB-5. Một nhà phát triển dự án có uy tín với thành tích trong việc rút lui và hoàn trả vốn sẽ làm tăng khả năng trong việc vốn đầu tư EB-5 cuối cùng sẽ được hoàn trả cho nhà đầu tư. Hồ sơ năng lực của trung tâm vùng chỉ định cũng phải thể hiện những cam kết hoàn trả cho nhà đầu tư.
Các câu hỏi thẩm định cần đặt ra:
- Chiến lược rút lui cho dự án EB-5 và nhà đầu tư EB-5 là gì? Các dự án bất động sản thường sử dụng 02 loại chiến lược rút lui chính: bán dự án hoặc tái cấp vốn cho tài sản sau khi hoạt động ổn định. Trong trường hợp đầu tiên, nhà đầu tư cần xác định khả năng, thời điểm và giá bán dự án khi đã hoàn thành. Đối với trường hợp tái cấp vốn, nhà đầu tư cần xác định khả năng dự án sẽ được vận hành tốt và tạo ra đủ giá trị.
- Nếu chiến lược rút lui là từ việc bán các sản phẩm dự án, giá trị bán hàng được định giá bởi bên thứ ba cho dự án khi hoàn thành là bao nhiêu? Các nhà bảo trợ dự án có uy tín sẽ có được sự định giá của bên thứ ba đối với các dự án dự định bán sau khi hoàn thành.
- Ngoài ra, kế hoạch tái triển khai vốn sau khi bán các sản phẩm dự án là gì? Việc tái triển khai các nguồn vốn đầu tư là một chủ đề quan trọng trong thẩm định EB5 và việc có sẵn một kế hoạch rõ ràng là rất quan trọng để đảm bảo an toàn cho Thẻ Xanh.
- Nếu chiến lược rút lui là từ việc tái cấp vốn từ hoạt động kinh doanh thì doanh thu và chi phí dự kiến là bao nhiêu? Các nhà phát triển dự án có uy tín sẽ có các dự báo tài chính và các biểu mẫu liên quan đến doanh thu và chi phí dự kiến được hỗ trợ bởi sự thẩm định và dữ liệu của bên thứ ba.
- Nhà phát triển hoặc nhà bảo trợ dự án trước đây đã bán hoặc tái cấp vốn cho các dự án tương tự chưa và các dự án trước đây đó có đáp ứng được mục tiêu tài chính dự kiến không? Các nhà phát triển dự án có uy tín là nhà phát triển dự án trước đây đã từng thực hiện thành công các dự án tương tự với các giả định tài chính thận trọng, những giả định này đã đúng hoặc vượt quá giá bán hoặc các giả định về chiến lược rút lui.
5. Các bảo đảm và biện pháp bảo vệ
Tại sao lại quan trọng: Là một phần của quy trình thẩm định EB5, các nhà đầu tư nên tìm kiếm các dự án có cấu trúc tốt thường là những dự án có những đảm bảo và bảo vệ nhất định cho các nhà đầu tư nhằm hạn chế rủi ro về định cư và tài chính. Sau đây là một số đảm bảo và bảo vệ phổ biến:
- Bảo đảm hoàn trả liên quan đến I-526E đảm bảo rằng nếu đơn I-526E của nhà đầu tư EB-5 bị từ chối thì khoản đầu tư EB-5 của họ sẽ được hoàn trả. Nếu không có sự đảm bảo này thì nếu bị từ chối có thể có nghĩa là vốn của nhà đầu tư sẽ vẫn được đầu tư trong một thời gian dài mà không có quyền lợi Thẻ Xanh và không có hoặc có rất ít lợi nhuận. Bảo đảm hoàn trả liên quan đến I-526E phải đến từ một tổ chức có vốn mạnh, giúp đảm bảo rằng nhà đầu tư sẽ có thể nhận lại vốn của mình ngay lập tức trong trường hợp I-526E bị từ chối.
- Bảo đảm hoàn thành đảm bảo rằng nhà phát triển dự án sẽ tài trợ cho mọi chi phí dự án vượt quá số tiền dự toán. Các nhà phát triển dự án đã có nguồn tài chính ngân hàng cao cấp phải luôn có loại bảo đảm này. Nếu không có bảo đảm này, mọi chi phí vượt quá ngân sách có thể dẫn đến dự án bị trì hoãn hoặc không hoàn thành.
- Điều khoản hoàn trả đảm bảo khoản đầu tư sẽ hoàn trả trong một khoảng thời gian nhất định. Các dự án thường có điều khoản cho vay, và có thể cho phép gia hạn trong thời gian dài hoặc thậm chí vô thời hạn. Các điều khoản này cũng có thể có các lựa chọn chuyển đổi khoản vay thành vốn chủ sở hữu. Trong những trường hợp như vậy, nhà bảo trợ dự án có thể giữ lại vốn EB-5 và tiếp tục đầu tư ngay cả sau khi nhà đầu tư đã nhận được Thẻ xanh vĩnh viễn. Các dự án có cấu trúc tốt thường yêu cầu phải hoàn trả khoản đầu tư trong một khoảng thời gian nhất định sau khi nhà đầu tư EB-5 nhận được Thẻ xanh vĩnh viễn hoặc thậm chí tốt hơn nữa là sau khi mỗi nhà đầu tư đã nộp đơn I-829.
Lợi ích của nhà đầu tư: Các bảo đảm và biện pháp bảo vệ đều vì lợi ích của nhà đầu tư. Không có những bảo đảm và biện pháp bảo vệ này có thể gây lo ngại hoặc cho thấy có rủi ro cao về mặt tài chính hoặc định cư..
Các câu hỏi thẩm định cần đặt ra:
- Dự án có hoàn trả đầy đủ vốn của nhà đầu tư EB-5 nếu đơn I-526E bị từ chối không? Các dự án EB-5 mạnh sẽ có kế hoạch hoàn trả rõ ràng cho nhà đầu tư trong trường hợp đơn I-526E bị từ chối.
- Dự án có bảo đảm hoàn thành không? Bảo đảm hoàn thành giúp giảm rủi ro trong việc tạo việc làm và rủi ro tài chính vì một dự án đã được xây dựng hoàn chỉnh có giá trị cao hơn đáng kể so với một dự án chỉ mới hoàn thành một phần; hơn nữa, tất cả các việc làm xây dựng sẽ được tạo ra trong trường hợp dự án hoàn thành việc xây dựng.
- Các điều khoản hoàn trả là gì? Các dự án EB-5 mạnh sẽ có thời hạn đầu tư được xác định rõ ràng với sự linh hoạt tối thiểu dành cho nhà phát triển dự án trong việc gia hạn hoặc trì hoãn việc hoàn trả vốn của nhà đầu tư EB-5.
- Thời hạn cho vay là bao lâu? Thời hạn cho vay phải được xác định rõ ràng và phải giữ cho tình trạng vốn đầu tư EB5 là có rủi ro nhằm đáp ứng các yêu cầu của USCIS.
- Có tùy chọn hoặc khả năng nào để khoản vay được chuyển đổi thành vốn chủ sở hữu mà không có sự đồng ý của nhà đầu tư EB-5 không? Một số dự án có loại tùy chọn chuyển đổi khoản vay và có thể gây hiểu nhầm lớn cho các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng. Các nhà đầu tư nên thận trọng và xác nhận xem loại tùy chọn chuyển đổi khoản vay như thế này có tồn tại hay không.
- Dự án còn cung cấp những bảo đảm hoặc biện pháp bảo vệ nào khác không? Các dự án mạnh sẽ cung cấp nhiều bảo đảm và biện pháp bảo vệ tương tự khác cho các nhà đầu tư EB-5 để giảm cả rủi ro về mặt định cư và rủi ro về mặt tài chính.
Lưu ý về bảo đảm hoàn trả nợ gốc: Một số dự án có thể đảm bảo hoàn trả nợ gốc của nhà đầu tư EB-5. Những bảo đảm như vậy có thể dẫn đến sự giám sát chặt chẽ hơn từ USCIS và thậm chí bị từ chối vì những bảo đảm đó mâu thuẫn trực tiếp với yêu cầu “có rủi ro” của chương trình EB-5. Các nhà đầu tư nên thực hiện thẩm định EB5 cẩn thận để xác định xem các đảm bảo hoàn trả như vậy được diễn đạt như thế nào và liệu chúng có khả năng được USCIS chấp nhận hay không. Nói chung, chúng tôi không khuyên quý vị nên đầu tư vào các dự án có bảo đảm hoàn trả.
Lưu ý về việc hoàn trả vốn EB-5 bằng tài sản bất động sản: Một số dự án có thể hoàn trả khoản đầu tư cho nhà đầu tư bằng cách tặng nhà hoặc căn hộ chung cư. Một lần nữa, USCIS thường phản đối hình thức hoàn trả này vì nó mâu thuẫn với các yêu cầu có rủi ro của chương trình. Mặc dù các dự án như vậy trước đây có thể đã được phê duyệt thông qua cách cấu trúc thông minh và vượt qua sự giám sát của USCIS, nhưng USCIS hiện thận trọng hơn nhiều trong việc loại bỏ các mô hình Thẻ-xanh-được-bất-động-sản như vậy. Chúng tôi không khuyến nghị đầu tư vào các dự án hứa hẹn hoàn trả vốn EB-5 bằng tài sản bất động sản.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]